엔테로까사 실입주금·취득세 2026: 서면 경남아너스빌 84㎡ 4억 3,195만원 계산 예시, 대출 비율별 내 돈, 오피스텔 세금 차이

"4억 4천만원대라는데, 그럼 내 통장에 얼마가 있어야 해요?" 가장 현실적인 질문입니다. 서면 경남아너스빌 엔테로까사 84A 3층(분양가 4억 3,195만원)을 예로 계약부터 입주까지 실제로 나가는 돈을 순서대로 계산했습니다. 대출은 은행·소득마다 달라서 비율별 예시로 보여드립니다.

AI 생성 이미지 · 실제 인물·장소 아님

1단계: 총액부터 정확히

2단계: 언제 얼마를 내나

1. 계약일 계약금 10% = 4,320만원
2. 계약 전후 컨설팅비 3% = 1,296만원 (납부 시기·방법은 계약 전 확인)
3. 60일 이내 잔금 90% = 3억 8,876만원 → 잔금대출과 내 돈으로
4. 잔금일부터 60일 이내 취득세 신고·납부 (아래 계산)
5. 입주 완공 단지라 잔금 후 바로 이사

3단계: 대출 비율별 내 돈

*원리금균등 30년·금리 4.5% 가정 참고치. **준비할 돈 = 총액 4억 4,491만원 − 대출금(분양가 기준 비율). 취득세 등 부대비용은 별도입니다. 실제 대출 한도와 금리는 개인 신용·소득에 따라 상이합니다.

은행 주택담보대출은 집값 기준 한도(LTV)와 소득 기준 한도(DSR) 중 작은 쪽으로 정해집니다. 연소득이 낮으면 70%가 안 나올 수 있으니, DSR 계산기로 먼저 확인하세요. 소득·집값 요건이 맞으면 디딤돌·보금자리론·신생아 특례 같은 정책대출이 은행보다 유리할 수 있습니다(정책대출 비교).

4단계: 취득세 계산

준공 후 미분양 취득세 감면은 지방세특례제한법 감면 25%에 부산시 조례 감면 25%를 더해 최대 50%입니다. 요건은 부산 소재 준공 후 미분양 아파트, 전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하, 2026년 12월 31일까지 취득(1년 한시)입니다. 84A·84B는 면적·가격 요건을 충족하지만, 이 단지 세대가 준공 후 미분양으로 확인되는지는 계약 전에 꼭 확인해야 합니다.

• 부산시 조례는 2026년 4월 시의회 상임위를 통과했습니다. 시행 여부는 부산시·구청 세무과에 확인하세요
• 2027년 연장안(감면 한도 150만원 신설 포함)은 국회 심사 중이라 (예정)입니다
• 3년 안에 팔거나 증여하면 감면분을 추징하는 안이 함께 논의 중입니다

1주택자라면: 주택 수 제외 특례

이미 집이 한 채 있는 분이 비수도권 준공 후 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하, 취득가 7억원 이하)를 사업주체로부터 처음 분양받으면, 기존 집을 1세대 1주택으로 보고 양도세(12억 비과세)·종부세를 계산합니다. 이 특례는 2026년 9월 시행령 개정으로 2027년 12월 31일 취득분까지 연장됐습니다. 역시 해당 세대가 준공 후 미분양인지가 전제입니다.

오피스텔은 세금이 다릅니다

오피스텔 세금은 보유 주택·사용 용도에 따라 크게 달라집니다. 계약 전 세무 상담을 권합니다.

한 장 요약 (84A 3층, 대출 70% 가정)

이사비·관리비 예치금 등은 별도입니다. 내 소득과 보유 주택으로 정확히 계산하려면 엔테로까사 실입주금 계산기를 써 보세요.

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