2026 준공후 미분양 아파트 취득세 감면: 법 25%+조례 25%, 요건·기한·2027년 연장안까지
AI 생성 이미지- 지방(비수도권) 준공후 미분양 아파트, 전용 85㎡·취득가 6억원 이하
- 법정 감면 25% + 지자체 조례 추가 감면, 합쳐서 최대 50%
- 2026년 한시 적용 · 다주택자도 이번 취득은 중과 제외
- 취득일(잔금일) 기준이라 연말 전에 잔금을 치러야 함
- 2027년 말까지 연장안 발표(2026.8, 국회 통과 전) · 감면한도 150만원·3년 내 매각 시 추징 신설 예정
"준공후 미분양 아파트를 사면 취득세를 깎아준다는데, 나도 해당될까요?" 요즘 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 2026년부터 지방 미분양 해소를 위한 취득세 감면이 시행되고 있습니다. 대상과 요건, 실제로 얼마나 줄어드는지 정리했습니다.
AI 생성 이미지 · 실제 인물·장소 아님감면 대상: 4가지를 모두 갖춰야 합니다
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 지역 | 수도권을 제외한 지방 |
| 주택 | 사용승인(준공) 후에도 팔리지 않은 준공후 미분양 아파트 |
| 면적·가격 | 전용 85㎡ 이하 · 취득가액 6억원 이하 |
| 기간 | 2026년 한시 적용 (2026.12.31까지 취득분) |
왜 "최대" 50%일까?
감면은 두 단계로 이뤄집니다. 법으로 정한 기본 감면 25%에, 지자체가 조례로 추가 감면(최대 25%)을 더하면 합쳐서 최대 50%가 됩니다. 추가 감면은 지자체마다 다르기 때문에, 사려는 단지가 있는 시·군의 조례를 꼭 확인해야 합니다.
취득세는 시·도세라 추가 25%는 광역 시·도 조례로 정합니다. 대구(2026.3)·강원(2026.4)·대전(2026.7) 등은 조례 추가 감면이 보도됐고, 충북 음성군·옥천군도 합산 50% 감면이 적용됩니다(2026년 10월 12일 각 군청 확인). 개인별 요건 충족 여부는 계약 전 군청 세무과에서 한 번 더 확인하세요.
다주택자라면 더 큰 차이
이번 취득에 한해 다주택자 취득세 중과를 적용하지 않습니다. 원래라면 중과세율(8~12%)이 붙을 수 있는 경우에도 일반세율로 계산한 뒤 감면을 받을 수 있어, 세컨드하우스나 투자 수요에게는 체감 효과가 훨씬 큽니다.
얼마나 줄어드나요? (3억원 84㎡ 기준 예시)
조례 추가 감면이 없는 지역이라면 법정 25%만 적용돼 약 75만원이 줄어듭니다. 이미 2주택을 가진 분이 비조정지역에서 한 채를 더 사면 원래 8% 중과(약 2,400만원)가 붙을 수 있습니다. 이번 특례로 중과가 빠지고 감면까지 받으면 부담이 크게 줄어듭니다.
위 금액은 취득세 본세만 단순 계산한 예시입니다. 지방교육세 등 부가세목과 개인별 주택 수, 지역 조례에 따라 실제 세액은 달라지므로 세무 상담으로 확인하세요.
2027년 연장안, 무엇이 바뀌나 (예정)
행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안에서 이 감면을 1년 더 연장하겠다고 발표했습니다. 아직 국회를 통과하기 전이라 확정이 아닙니다.
| 구분 | 지금 (2026년) | 연장안 (예정) |
|---|---|---|
| 취득세 감면 | 2026.12.31 취득분까지 | 2027년 말까지 |
| 감면 한도 | 없음 | 150만원 법 75만+조례 75만 |
| 추징 | - | 3년 안에 팔거나 증여하면 추징 |
| 다주택 중과 배제 | 2026년 | 2027년 말까지 |
| 주택 수 제외 | 2026년 | 2028년 말까지 |
연장안이 통과되면 6억원짜리를 사도 감면은 최대 150만원입니다. 올해 안에 잔금을 치르면 지금 기준(한도 없음)이 적용되므로, 취득가가 높을수록 연내 잔금이 유리할 수 있습니다.
양도세·종부세도 1주택 특례
- 대상: 1주택자가 비수도권 준공후 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하)를 사업주체에게 처음 분양받은 경우
- 혜택: 새로 산 집을 주택 수에서 빼고 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다(조세특례제한법 제98조의9).
- 기한: 2024년 1월 10일~2026년 12월 31일 취득분. 가액 요건이 있고 상향이 추진된 바 있어 계약 전 세무사 확인이 필요합니다.
- 확인: 해당 주택이 준공후 미분양이었다는 시장·군수 확인을 받아야 합니다.
지금 시장 상황
2026년 8월 말 기준 국토교통부 통계입니다. 준공후 미분양은 전월보다 3.7% 줄었지만 대부분 지방에 몰려 있어, LH도 지방 준공후 미분양 매입(3·4차 합계 5,000가구)을 진행했습니다.
놓치기 쉬운 체크포인트
- 취득일 기준 — 계약일이 아니라 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)이 기준입니다. 12월 31일 전에 잔금을 치러야 합니다.
- 85㎡ 초과는 제외 — 같은 단지라도 101㎡·110㎡ 같은 중대형 타입은 감면 대상이 아닙니다.
- 미분양 확인 — 해당 세대가 준공후 미분양 주택이 맞는지 계약 전에 확인해야 합니다.
- 지자체 조례 — 추가 감면 비율과 적용 기간은 지역마다 다릅니다.
- 개인·최초 취득 — 사업주체(시행사)에게 직접 분양받는 개인이 대상입니다. 이미 누가 샀던 집을 다시 사면 해당하지 않습니다.
- 대출과 함께 — 84㎡·6억원 이하라 신생아 특례·디딤돌·보금자리론 같은 정책대출과 함께 쓸 수 있는지도 같이 확인하세요.
지금 상담 중인 해당 단지
- 음성자이센트럴시티 — 84㎡ 타입 해당, 즉시입주
- 음성 우미린 풀하우스 — 84타입 해당, 해지세대 특별분양
- 음성 푸르지오 센터피크 — 84타입 해당, 할인·지원 혜택
- 옥천역 금호어울림 더퍼스트 — 84㎡ 타입 해당, 취득세 50% 감면(요건 충족 시) · 즉시입주
자료 출처
- 한국세정신문, 2026년부터 지방 준공후 미분양 취득세 50%(법 25%·조례 25%) · 2025.8.29
- 경향신문, 올해부터 지방 미분양 아파트 취득세 감면 · 2026.1.1
- 음성군청·옥천군청 세무 담당 전화 확인(50% 적용) · 2026.10.12
- 조세금융신문, 지방 미분양 감면 1년 연장·감면한도 150만원 신설 · 2026.8.26
- 한국세정신문, 2026 지방세제 개편안(3년 내 매각 추징) · 2026.8.26
- KDI 경제정보센터, 2026년 8월 주택 통계(미분양) · 2026.9.30
- 스마트투데이, LH 지방 준공후 미분양 4차 매입 · 2026.8.18
현장에서 자주 받는 질문
Q준공후 미분양 취득세 감면은 언제까지인가요?
지금은 2026년 12월 31일 취득분까지입니다. 2027년 말까지 연장하는 개편안이 2026년 8월 발표됐지만 국회 통과 전이라 확정되지 않았습니다.
Q무조건 50% 감면인가요?
법으로 25%, 조례로 25%를 더해 최대 50%입니다. 조례 추가 감면은 지역마다 다르며, 충북 음성군·옥천군은 50% 적용을 군청에서 확인했습니다(2026.10.12).
Q음성·옥천 아파트도 50% 감면되나요?
네. 음성군·옥천군 모두 법정 25%와 조례 25%를 합쳐 50%가 적용됩니다(2026.10.12 군청 확인). 전용 85㎡·취득가 6억원 이하, 2026년 12월 31일까지 취득 등 요건을 갖춰야 합니다.
Q다주택자도 받을 수 있나요?
이번 취득에 한해 다주택 중과를 적용하지 않고 일반세율로 계산합니다. 연장안에는 3년 안에 팔면 추징하는 규정이 신설될 예정입니다.
Q잔금을 내년에 치르면 어떻게 되나요?
취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)이 2027년이면 지금 제도로는 감면을 받을 수 없습니다. 연장안이 통과되면 감면한도 150만원 등 새 기준이 적용됩니다.
이 정보, 가족과 함께 보세요
집 고르는 일은 함께 결정하는 일이니까요. 링크 하나로 바로 보내드릴 수 있어요.
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본 글은 2026년 10월 12일 기준 보도 자료(경향신문 2026.1.1, 한국세정신문, 조세금융신문 2026.8.26 등)를 바탕으로 정리한 일반 정보이며, 세무·법률 자문이 아닙니다. 감면 요건과 비율은 관련 법령·지자체 조례 개정에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 관할 지자체와 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 대출 한도·금리는 개인 신용·소득에 따라 다르며, 취득세 등 부대비용은 별도입니다.
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