집 한 채 있는데 준공 후 미분양 아파트 사면? 취득세·양도세·종부세 3가지 경우로 정리 (2026년 10월 기준)

"청주에 아파트가 한 채 있는데, 음성(또는 옥천)에 한 채 더 사면 세금 폭탄 아닌가요?" 즉시입주 단지 상담에서 절반 가까이가 이미 집이 있는 분들입니다. 결론부터 말하면, 지방 준공 후 미분양 아파트는 정부가 '집 있는 사람도 사 달라'고 만든 특례가 여러 겹 있어서, 요건만 맞으면 생각보다 세금 부담이 크지 않습니다. 다만 세금마다 요건과 기한이 조금씩 달라 경우를 나눠 봐야 합니다.

먼저, 세 가지 세금의 기준이 다릅니다

취득세는 지방세법·지방세특례제한법, 양도세·종부세는 조세특례제한법 제98조의9 기준입니다. 양도세·종부세 특례의 취득가 기준은 2026년 초 시행령 개정으로 6억원에서 7억원으로 올랐습니다(적용 시점 확인 필요). 양도세·종부세 특례는 해당 주택이 준공 후 미분양이었다는 시장·군수의 확인을 받아야 합니다.

경우 ① 두 채 다 갖고 갈 때

옥천처럼 인구감소지역이라면 '세컨드홈 특례'(양도세·종부세 1주택자 간주)도 따로 검토할 수 있습니다. 요건은 옥천 세컨드홈 세금 혜택을 보세요.

경우 ② 갈아타기 (기존 집을 팔 계획)

새 집을 산 뒤 일정 기간 안에 기존 집을 팔면 잠깐 두 채가 되어도 1주택처럼 봐 주는 일시적 2주택 규정이 있습니다.

음성·옥천·청주 같은 지방은 2026년 10월 현재 조정대상지역이 아니라 3년 규정을 그대로 적용받습니다. 그리고 준공 후 미분양 특례를 받는 집이라면 처음부터 주택 수에서 빠지므로, 갈아타기 계획이 없어도 기존 집 비과세를 지킬 수 있는 경우가 많습니다. 두 규정 중 어느 쪽이 유리한지는 기존 집의 보유·거주 기간에 따라 달라집니다.

경우 ③ 이미 집이 두 채 이상

지방 비조정지역에서 세 번째 집을 사면 원래 취득세가 8% 중과됩니다. 하지만 요건에 맞는 지방 준공 후 미분양 아파트는 중과를 빼고 일반세율(1~3%)로 계산하고, 그 위에 감면까지 받을 수 있습니다(2026년 말 취득분까지).

8% 중과 시 지방교육세·농어촌특별세 세율은 별도로 붙어 실제 부담은 더 큽니다. 다만 양도세·종부세 1세대1주택 특례(조특법 98조의9)는 1주택자가 대상이라, 이미 2주택 이상이면 해당하지 않을 수 있습니다.

연장안은 아직 '예정'입니다

연장이 확정되기 전까지는 2026년 12월 31일 취득을 기준으로 계획하는 것이 안전합니다. 일정은 12월 31일 마감 역산 체크리스트를 보세요.

계약 전에 확인할 것

• 우리 세대(부부·자녀 포함) 주택 수와 기존 집의 보유·거주 기간
• 새 집이 전용 85㎡ 이하, 취득가 6억원(취득세)·7억원(양도세·종부세) 이하인지
• 사업주체로부터 처음 사는 준공 후 미분양 세대인지, 시장·군수 미분양 확인을 받을 수 있는지
• 잔금·취득을 2026년 12월 31일 안에 끝낼 수 있는지
• 세무사 또는 관할 세무서·군청 세무과 상담

지금 상담 중인 준공 후 단지(84㎡ 감면 대상)는 아래에서 단지별 계산을 볼 수 있습니다.

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