양도소득세 계산기 2026: 1주택 비과세 12억·장기보유특별공제·다주택 중과 유예 종료까지

"새 집으로 옮기면 지금 집 팔 때 세금은 얼마예요?" 갈아타기 상담에서 취득세만큼 많이 나오는 질문입니다. 양도소득세는 보유·거주 기간, 주택 수, 집이 있는 지역, 파는 가격에 따라 0원이 되기도 하고 수천만 원이 되기도 합니다. 아래 계산기로 먼저 감을 잡아 보세요.

AI 생성 이미지 · 실제 인물·장소 아님

양도소득세 계산기

양도세는 이 순서로 계산됩니다

1. 양도차익 — 판 가격 − 산 가격 − 필요경비(취득세, 중개수수료, 발코니 확장비 같은 자본적 지출)
2. 비과세 확인 — 1세대 1주택이면 12억 원 이하는 비과세, 넘으면 초과분만 과세
3. 장기보유특별공제 — 3년 이상 보유하면 차익의 일부를 빼 줍니다
4. 기본공제 — 1년에 1인당 250만 원
5. 세율 적용 — 과세표준에 6~45% 기본세율(단기 보유·중과는 별도)
6. 지방소득세 — 양도소득세의 10%가 더 붙습니다

2026 양도소득세 세율표

분양권은 오래 갖고 있어도 60%라, 입주 전에 파는 것과 입주 후 2년 넘게 보유하고 파는 것의 세금 차이가 큽니다.

1세대 1주택 비과세와 12억 원

• 12억 원을 넘으면: 양도차익 × (양도가 − 12억 원) ÷ 양도가 만큼만 과세합니다.
• 1주택 장기보유특별공제: 2년 이상 거주했다면 보유 1년당 4%(최대 40%) + 거주 1년당 4%(최대 40%, 2년 거주는 8%)입니다.
• 일반 장기보유특별공제: 그 밖의 경우 3년 6%부터 1년에 2%씩, 15년 이상 최대 30%입니다.
• 일시적 2주택: 새 집을 사고 정해진 기한(일반적으로 3년) 안에 종전 집을 팔면 종전 집도 1주택처럼 비과세를 받을 수 있습니다.

다주택 중과, 2026년 5월 9일부터 다시 적용

2022년부터 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 지금은 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 붙고 장기보유특별공제도 받지 못합니다.

음성·옥천·아산·부산·전주·평택·부천은 비조정대상지역이라, 이 지역 집을 팔 때는 다주택이어도 중과 없이 기본세율이 적용됩니다. 조정대상지역은 수시로 바뀌니 계약 전에 국토교통부 공고를 확인하세요.

2027년에 바뀔 수 있는 것 (개편안 · 확정 전)

정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 아래 내용이 담겼습니다. 국회 통과 전이라 바뀔 수 있으며, 위 계산기는 현행 기준입니다.

• 중과 한시 완화(예정): 조정대상지역 중과를 2027년 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년 +10%p·+15%p로 낮추고 2029년부터 원래대로
• 기본공제 상향(예정): 10년 이상 거주한 1세대 1주택(양도가 30억 원 이하)은 250만 원 → 2,500만 원, 2027년 양도분부터
• 장기보유특별공제 개편(예정): 1주택 공제를 거주기간 중심으로, 2028년부터 단계 적용
• 일시적 2주택(예정): 조정대상지역 간 이동은 종전 집 처분 기한 3년 → 2년 (2026.8.3 이전 취득·계약분은 3년 유지)

새 아파트로 갈아탈 때 체크

1. 종전 집 처분 기한

   새 집 취득일부터 기한 안에 종전 집을 팔아야 일시적 2주택 비과세가 됩니다. 즉시입주 아파트라면 잔금일이 곧 취득일이라 일정을 맞추기 쉽습니다.

2. 특례 주택은 주택 수에서 빠질 수 있음

   지방 준공 후 미분양 주택이나 인구감소지역 세컨드홈 특례 주택은 요건을 갖추면 1세대 1주택 판정 때 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 요건과 취득 기한은 꼭 확인하세요.

3. 취득세도 같이 계산

   새 집 취득세는 취득세 계산기, 미분양 감면은 준공후 미분양 취득세 감면에서 확인할 수 있습니다.

갈아타기, 파는 집 세금까지 같이 봐 드립니다

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