분양가상한제 실거주의무·전매제한 2026: 몇 년인지, 언제부터 사는지, 어기면 어떻게 되는지
AI 생성 이미지- 분양가상한제: 공공택지 전부 + 민간택지는 서울 강남·서초·송파·용산(2026.10)
- 실거주의무(수도권 공공택지): 시세 80% 미만 5년 · 80~100% 3년 · 시세 이상 없음
- 최초 입주가능일부터 3년 안에 거주를 시작하면 됨(2024년 법 개정)
- 전매제한: 수도권 공공택지·규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 밖 6개월
분양가상한제 아파트는 주변보다 싸게 분양받을 수 있는 대신 실거주의무와 전매제한이 붙을 수 있습니다. 같은 신도시 안에서도 단지마다 기간이 다르기 때문에, 기준을 알고 공고를 보면 실수를 줄일 수 있습니다.
분양가상한제는 어디에 적용되나
- 공공택지: 지역과 관계없이 모두 적용됩니다. 고덕국제신도시 같은 신도시가 여기에 해당합니다.
- 민간택지: 2026년 10월 현재 서울 강남·서초·송파·용산 4개 구입니다.
- 분양가 산정: 택지비 + 기본형건축비 + 가산비. 기본형건축비는 2026년 9월 15일 고시 기준 ㎡당 232만 8천원(16~25층, 전용 60~85㎡ 기준)입니다.
실거주의무·전매제한 판정기
실거주의무 몇 년? 분양가상한제 주택 기준 · 참고용
실거주는 최초 입주가능일부터 3년 안에 시작하면 됩니다. 실거주의무는 수도권 분양가상한제 주택에만 있습니다. 실제 기간은 단지별 입주자모집공고에 적힌 기간이 기준이니 반드시 공고를 확인하세요. 전매제한은 수도권 공공택지·규제지역 3년, 과밀억제권역 1년, 그 밖의 지역 6개월, 비수도권 공공택지·규제지역 1년입니다.
실거주의무, 꼭 알아야 할 3가지
AI 생성 이미지 · 실제 인물·장소 아님| 분양가 수준 인근 시세 대비 | 공공택지 | 민간택지 |
|---|---|---|
| 80% 미만 | 5년 | 3년 |
| 80~100% | 3년 | 2년 |
| 100% 이상 | 없음 | 없음 |
- 언제부터? 2024년 법 개정으로 최초 입주가능일부터 3년 안에만 들어가 살면 됩니다. 그 전에는 전세를 줄 수 있어 잔금 마련 숨통이 트였습니다.
- 못 살게 되면? 거주의무를 채우지 못하면 마음대로 팔 수 없고, LH에 매입을 신청해야 합니다. 이때 돌려받는 돈은 낸 분양대금에 1년 정기예금 평균 이자를 더한 수준입니다.
- 속이면? 거주를 허위로 꾸미면 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상이며, 국토교통부는 실거주 점검을 강화할 계획입니다.
같은 신도시도 단지마다 다릅니다
실거주의무 기간은 단지별로 분양가와 인근 시세를 비교해 정해지기 때문에, 같은 고덕국제신도시 3단계에서도 단지마다 0~5년으로 다를 수 있습니다. "분양가상한제 = 무조건 실거주"가 아닙니다. 반드시 해당 단지 입주자모집공고의 거주의무기간 항목을 확인하세요.
고덕 수자인풍경채 2단지는 입주자모집공고 기준 실거주의무가 없고, 전매제한은 최대 3년입니다. 입주 시점에 직접 살지, 전세를 줄지 선택할 수 있습니다.
고덕 수자인풍경채 2단지 · 입주자모집공고 기준 · 계약금 500만원 · 1:1 상담 1522-4492
단지 정보·평면도 보기 →자료 출처
- KB Think, 분양가상한제 적용 지역 · 2026.10.8
- 주택법 제57조의2(거주의무)·시행령 제60조의2 · 현행
- 파이낸셜뉴스, 분상제 실거주의무 기간·처벌·점검 계획 · 2026.8.29
- 이투데이, 실거주의무 3년 유예 국회 통과 · 2024.2.29
- KB Think(국토부 보도자료), 전매제한 완화 시행 · 2023.4
- 경북매일, 기본형건축비 고시 · 2026.9.14
현장에서 자주 받는 질문
Q분양가상한제 아파트는 모두 실거주해야 하나요?
아닙니다. 수도권 분양가상한제 주택 중 분양가가 인근 시세보다 낮은 경우에 2~5년 실거주의무가 붙고, 시세 이상이면 없습니다. 단지별 입주자모집공고를 확인하세요.
Q실거주는 언제부터 해야 하나요?
최초 입주가능일부터 3년 안에 거주를 시작하면 됩니다(2024년 법 개정).
Q고덕국제신도시 전매제한은 몇 년인가요?
수도권 공공택지라 일반적으로 3년입니다. 단지별 공고 기준을 확인하세요.
Q실거주의무를 못 지키면 어떻게 되나요?
임의로 팔 수 없고 LH에 매입을 신청해야 하며, 분양대금에 1년 정기예금 평균 이자를 더한 수준만 돌려받습니다.
이 정보, 가족과 함께 보세요
집 고르는 일은 함께 결정하는 일이니까요. 링크 하나로 바로 보내드릴 수 있어요.
함께 읽으면 좋은 글
본 글은 2026년 10월 11일 기준 주택법·시행령과 국토교통부 발표·언론 보도를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 실거주의무·전매제한은 단지별 입주자모집공고와 관계 법령이 우선하며 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 판정기는 참고용입니다.
← 분양 인사이트 목록